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L’état descriptif de division (EDD)

Parallèlement un état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé. Il partage l’immeuble en plusieurs lots numérotés : vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs lots. À chaque lot correspond un numéro d’identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes. L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire à la conservation des hypothèques. Certaines divisions d’immeubles sont interdites. Sont concernés : Les divisions d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclarés insalubres ;

Les divisions d’immeubles qui conduisent à créer des logements d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et 33 m3  ou qui ne sont pas pourvus d’une alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant  électrique ou qui n’ont pas fait l’objet d’un diagnostic amiante ou d’un diagnostic plomb (saturnisme) lorsque ceux-ci sont obligatoires. Les immeubles de grande hauteur pour lesquels un avis défavorable de la commission de sécurité a été donné.

L’état descriptif de division

Pour tous les immeubles L’établissement de l’état descriptif de division est la première démarche qu’engage le propriétaire. Il s’agit d’un document technique obligatoire. Il détermine, mesure, localise et identifie tous les lots (partie privative et quote-part de partie commune). Chaque lot est numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d’entre eux. Cette quote-part s’exprime en tantièmes de copropriété. Les parties communes sont fractionnées en tantièmes et à chaque lot correspond un certain nombre de ces tantièmes. Pour affecter les tantièmes de parties communes, les rédacteurs de l’état descriptif de division tiennent compte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot (nature du lot, localisation, hauteur sous plafond, etc.). Cette quote-part, définie par l’état descriptif de division, sert notamment à déterminer la participation de chaque copropriétaire aux charges d’entretien et de travaux.

Pour les immeubles de plus de quinze ans Les immeubles de plus de quinze ans sont soumis à un diagnostic technique avant leur mise en copropriété, c’est-à-dire avant toute division. Ce diagnostic dresse un état des lieux de l’immeuble. Il est destiné à renseigner les futurs acquéreurs : sur l’état apparent de la solidité du bâtiment, celui des conduites et canalisations collectives ainsi que sur les éléments d’équipement communs (chaudière, ascenseur, vide-ordures…) et de sécurité. Cet audit technique est communiqué obligatoirement par le notaire à tout acheteur à l’occasion de : la première vente d’un lot après division de l’immeuble en copropriété ; toutes les ventes qui interviennent dans les trois ans suivant la date de réalisation du diagnostic.

Dès la vente d’un lot, le diagnostic technique va également servir à établir le carnet d’entretien de l’immeuble qui sera régulièrement tenu à jour par le syndic.

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